Milieuschutz in Berlin – was ist das eigentlich?

Berlin liegt im Trend, weltweit wird von der Atmosphäre der deutschen Hauptstadt geschwärmt, die sich zum europäischen Zentrum entwickelt hat. Diese Attraktivität spiegelt sich auch in der Entwicklung der Immobilienpreise wieder: Um satte 20,5 Prozent zogen die Preise für Wohnimmobilien in Berlin 2017 an, zeigt eine aktuelle Studie der britischen Beratungsfirma Knight Frank. Die Käufer kommen nicht nur aus ganz Deutschland, sondern zudem aus anderen EU-Ländern und sogar Übersee. Was viele nicht wissen: In vielen Berliner Bezirken greift der sogenannte Milieuschutz bei Immobiliengeschäften, der den freien Markt regulieren soll und umstritten ist.

Der Berliner Milieuschutz im Detail
Vor rund 15 Jahren haben die ersten Berliner Bezirke damit begonnen, die im Baugesetzbuch verankerten Erhaltungssatzungen für den Milieuschutz zu nutzen. Sie wollen damit Luxussanierungen und oft die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen verhindern. Die politischen linken Mehrheiten in Berlin sehen den Milieuschutz als wirkungsvolles Mittel gegen Gentrifizierung, also dem Prozess, bei dem alteingesessene Anwohner durch stark steigende Mietpreise aus ihrem Umfeld vertrieben werden. Mehr als 40 Gebiete falle in Berlin bereits unter den Milieuschutz, Tendenz steigend. In der Praxis hat dies drei gravierende Auswirkungen auf den Immobilienmarkt: Dort, wo der Milieuschutz gilt, werden größere Sanierung- und Renovierungsvorhaben genehmigungspflichtig. Die Bezirke lehnen dann Pläne wie den Einbau von Fußbodenheizung oder Gäste-WC ab und verweigern sogar minimale Grundrissänderungen. Aus der Fernsicht muten entsprechende Beispiele abstrus an, wo Badezimmer rund Toilette oder Küche und Esszimmer zusammengelegt werden sollten. Zum Zweiten müssen Wohnungen, die in Eigentum umgewandelt worden sind, bei einem Wiederverkauf im Zeitraum von sieben Jahren zunächst dem Mieter angeboten werden, können also nicht ohne Weiteres auf den freien Markt kommen. Drittens haben die Bezirke bei dem Verkauf von ganzen Mietshäusern ein Vorkaufsrecht und üben dieses auch hundertfach aus. Wer derzeit mit dem Gedanken spielt, in Berlin Immobiliengeschäfte zu tätigen, sollte deshalb unbedingt den Milieuschutz bei seinen Berechnungen beachten. Ortskundige Hilfe dazu gibt es bei spezialisierten Firmen wie der Guthmann & Guthmann Immobilien GmbH, deren Mitarbeiter ganz genau wissen, wie mit dem Thema Milieuschutz in Berlin aus Sicht von Investoren umzugehen ist und wo die Fallstricke liegen.

Die Diskussion um den Milieuschutz in Berlin
Der Milieuschutz hat in Berlin bereits zu vielen Gerichtsverfahren und öffentlichem Streit geführt. „Wieder hat sich ein Käufer verspekuliert“, titelte beispielsweise die „Berliner Zeitung“ zuletzt hämisch, der Berliner „Tagesspiegel“ berichtet ausgewogener. Dort kommen Experten der IHK Berlin und des Immobilienverband Deutschland (IVD) zu Worte, die im Milieuschutz die Gefahr sehen, dass eigentlich notwendige Renovierungsmaßnahmen unmöglich werden. Der Berliner Mieterverein wiederum begrüßt den Milieuschutz als Instrument, um Mietpreiserhöhungen zu verhindern, die durch bauliche Maßnahmen durchsetzt werden sollen. Die Wochenzeitung „Die Zeit“ zitiert Kritiker des Milieuschutzes mit Worten wie „Klientelpolitik“ und überzogenem „Markteingriff“. Fachleute weisen auf zwei interessante Punkte hin: Zum einen verfüge die Berliner Politik mit der Mietpreisbremse bereits über ein machtvolles Mittel, um Mieten zu regulieren. Zudem sei es aufschlussreich, zu beobachten, dass andere deutsche Großstädte wie Frankfurt am Main, München oder Hamburg den Milieuschutz sehr viel zurückhaltender einsetzen. Schließlich sollten ja auch junge Familien die Chance haben, in ihrem angestammten Bezirk Immobilieneigentum zu erwerben, was durch den Milieuschutz erschwert oder gar unmöglich gemacht werde.

Der Milieuschutz in Berlin – ein Ausblick
Berlin wird seit 2001 von SPD-Bürgermeistern regiert und in vielen Bezirken gibt es linke Mehrheiten. Diese sind letztendlich für das Definieren von Gebieten für den Milieuschutz und dessen Umsetzung verantwortlich. Unter diesen politischen Gegebenheiten ist es wenig wahrscheinlich, dass der Milieuschutz zurückgedreht wird. Die örtlichen Gerichte urteilen fast immer für den Milieuschutz und gegen die Interessen von Eigentümern. Für Investoren und Immobilienbesitzer in der Hauptstadt wäre es fahrlässig, diese Realitäten zu ignorieren. Blauäugig in den Berliner Immobilienmarkt einzusteigen, kann sich durch den Milieuschutz als Fehlinvestition erweisen. Darum zahlt sich die Beratung durch Experten schnell aus.

 

 (Artikelfoto: Wohnungen Berlin, Foto: www.pixabay.com CC0 Creative Commons)

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