Tipps zu den rechtlichen Aspekten beim Bauen

Im Stadtviertel Prenzlauer Berg sind die Grundstückspreise in den letzten Jahren enorm gestiegen.

Bauen ist in den letzten Jahren teuer geworden: Die Grundstückspreise steigen. In Berlin sind die Bodenrichtwerte in den letzten zehn Jahren um über 1000 Prozent gestiegen. Die aktuellen Zahlen des Gutachterausschusses der Immobilienbranche zeigen diese deutlichen Preissteigerungen. Dabei werten Fachleute die Preise anhand von Kaufverträgen aus. Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Preis für ein Grundstück in einer bestimmten Lage.

Drei Beispiele für den Trend

In der Innenstadt gibt es hauptsächlich Haus-an-Haus-Bebauung, da die Grundstückspreise so enorm hoch sind. Im Stadtviertel Prenzlauer Berg lag der Bodenrichtwert vor zehn Jahren bei 460 Euro pro Quadratmeter, heute sind es 5.500 Euro. Am Samariterplatz in Friedrichshain lagen die Preise bei 380 Euro vor zehn Jahren und sie sind 2018 auf 4.500 Euro gestiegen. Auch in Kreuzberg Wrangelkiez ist diese Entwicklung zu beobachten: Dort verzehnfachte sich der Grundstückspreis auf durchschnittlich 3.500 Euro pro Quadratmeter. Diese Preise sind für viele unerschwinglich. Nun möchte die Bundesregierung hier gegensteuern und hat das Baukindergeld wieder eingeführt. Dieser Zuschuss, der über die KfW – Kreditanstalt für Wiederaufbau zu beantragen ist, soll es Familien mit Kindern oder Alleinerziehenden erleichtern, Eigentum zu erwerben. Der Zuschuss muss nicht zurückgezahlt werden. Auf der Seite der KfW finden Interessierte alle Informationen bis hin zum Antragsformular, um ebenfalls von diesem Geld zu profitieren.

Bei der Bauplanung und -ausführung gilt es auch einige rechtliche Aspekte zu berücksichtigen.
Bei der Bauplanung und -ausführung gilt es auch einige rechtliche Aspekte zu berücksichtigen.

Voraussetzungen für den Bau eines Hauses

Die Standortfrage ist für viele essenziell. Soll das Haus in der Nähe des Stadtzentrums stehen oder doch lieber mehr im Grünen? Auch die Nähe zum Arbeitsplatz, das Angebot an Schulen, Kinderbetreuung und Freizeitmöglichkeiten sind dabei wichtig. Ist das geeignete Grundstück erst einmal gefunden und die Formalitäten des Grundstückskaufs sind abgeschlossen, geht es an die Planung des Hauses. Soll es ein Ein- oder Zweifamilienhaus werden? Kommt eventuell ein Schwedenhaus oder ein Fertighaus infrage? Möchte der Bauherr viel selber machen? Die verschiedenen Haustypen haben alle ihre Vor- und auch Nachteile. Abschließend ist für den professionellen Hausbau in Massivbauweise noch der richtige Partner zu finden. Dazu sind die Angebote der verschiedenen Anbieter genau zu vergleichen.

Die Energiekostenfrage

Angesichts insgesamt hoher Kosten beim Bauen, insbesondere für ein Bauvorhaben in der Hauptstadt, ist es wichtig, auch an die Folgekosten zu denken. Die Energiepreise steigen beständig, sodass es sich lohnt, regenerative Energiequellen in Betracht zu ziehen. Auf der Seite Berlin.de gibt es weitere Informationen zu den erneuerbaren Energien speziell in Berlin.

Die rechtlichen Aspekte

Bevor es mit dem Bauen losgehen kann, sind zahlreiche rechtliche Angelegenheiten zu klären. So lassen sich spätere Konflikte einfach vermeiden.

Baugenehmigung

Zunächst ist eine Baugenehmigung einzuholen. Darum kümmern sich in der Regel die Bauträger, sodass Bauherren damit nur dann zu tun haben, wenn sie ihr Haus in Eigenregie errichten. Aber selbst dann ist es Aufgabe des Architekten, sich darum zu kümmern. Ohne Baugenehmigung anzufangen, ist nicht ratsam. Stellt die Behörde nachträglich bautechnische Mängel fest, kann es passieren, dass der Bauherr die betroffenen Teile nachträglich entfernen lassen oder nachbessern muss. Das ist nicht nur ärgerlich, sondern vor allem mit zusätzlichen und vermeidbaren Kosten verbunden. Das Horrorszenario in dieser Situation ist der Abriss der bislang errichteten Teile. Mit einer Bauvoranfrage an die zuständigen Behörden lässt dieses Problem erst gar nicht entstehen. Die Behörden stellen einen Bauvorbescheid aus, der grobe Informationen zu den bautechnischen Möglichkeiten enthält. Mit diesen Informationen kann die eigentliche Hausplanung beginnen. Die dann entstehenden Pläne sind ebenfalls der Baubehörde vorzulegen, die dann eine Baugenehmigung erteilt, wenn sie dem Bauvorhaben zustimmt. Im Idealfall kümmert sich ein Bauträger um alle diese Probleme.

Die Eigentumsverhältnisse

Ein wichtiger rechtlicher Aspekt sind die Eigentumsverhältnisse. Es sollte bereits im Vorfeld klar sein, wem das Haus zu welchen Anteilen gehören soll. Auch die Modalitäten für einen eventuellen Verkauf sollten im Voraus geklärt werden. So lassen sich viele Probleme sowie unter Umständen Rechtsstreitigkeiten vermeiden. Selbst unter Ehepartnern sind diese Fragen besser im Vorfeld zu klären. Dabei geht es um die Frage, ob beiden Partnern das Haus zu gleichen Teilen gehören soll oder wie die Aufteilung der Eigentumsverhältnisse erfolgen soll.

Wer energieeffizient baut und beispielsweise eine Solaranlage installiert, kann mit großzügigen Fördergeldern rechnen.
Wer energieeffizient baut und beispielsweise eine Solaranlage installiert, kann mit großzügigen Fördergeldern rechnen.

Die Finanzierung

Die rechtlichen Aspekte der Finanzierung des Bauvorhabens sind ebenfalls von Bedeutung. Die Finanzierung sollte so gestaltet werden, dass es möglich ist, staatliche Fördermittel zu beantragen. Denn die finanzielle Belastung für ein so großes Vorhaben kann enorm sein. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) sowie das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (Bafa) sind die wichtigsten Förderer in der Bundesrepublik Deutschland. Einen Überblick über die Förderprogramme der Bafa gibt es auf deren Internetseite.

Beispiele aus dem umfangreichen Förderangebot

Die KfW hat Förderprogramme für Privatpersonen und Unternehmen. Für private Bauherren ist das KfW-Wohneigentumsprogramm in Verbindung mit der Fördermaßnahme „energieeffizient bauen“ sehr interessant. Im Rahmen dieses Förderprogramms gibt es einen Kredit von maximal 50.000 Euro, für das energieeffiziente Bauen können noch bis zu 100.000 Euro hinzukommen. Ein Fördergesamtbetrag von bis zu 150.000 Euro ist dabei möglich, wenn Bauherren beide Programme kombinieren können. Dabei gibt es eine attraktive Zusatzoption: Am Anfang der Laufzeit müssen Kreditnehmer nur die Zinsen zurückbezahlen, sodass finanziell noch Luft bleibt, um andere Arbeiten durchzuführen. Ist das Bauvorhaben besonders energieeffizient, gibt es darüber hinaus noch einen Tilgungszuschuss.

Die Bafa bietet neben der Förderung für erneuerbare Energien auch eine zusätzliche Förderung für energieeffizientes Heizen, beispielsweise beim Einsatz von Biomasse, Wärmepumpen oder Solarthermieanlagen. Hier gibt es allerdings keinen Kredit, sondern Zuschüsse in Abhängigkeit von der Größe und Leistung der Anlage. Darüber hinaus werden Fotovoltaikanlagen, Maßnahmen für den Einbruchschutz und barrierefreies Bauen gefördert. Über diese Fördermittel weiß der Finanzierungsberater bei der Bank am besten Bescheid. Er kennt nicht nur die Programme, sondern weiß auch, wie sich die einzelnen Programme am besten kombinieren lassen.

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